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杭州降价启示录楼市去化危机临近

发布时间:2021-01-21 14:34:43 阅读: 来源:黑退火带钢厂家

杭州降价启示录:楼市去化危机临近

“一开始只是德信·北海公园因为尾盘清盘有小幅度的降价,但没想到的是,紧跟着德信·北海公园旁边的项目也跟风降价了,随后就引发了一连串楼盘降价以及业主维权事件。”中国指数研究院杭州分院研究总监高院生在接受21世纪经济报道记者采访时表示。  高院生称,杭州此次出现部分楼盘降价是因为库存达到了历史峰值。中国指数研究院数据显示,截至1月31日,杭州市(含余杭、萧山)商品住宅可售套数、面积分别高达81155套/1055.76万平方米,环比上涨5.96%/5.78%,再创历史峰值。  类似杭州这样高库存的城市并非个案。  据国家统计局发布的数据,2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%,远远超过住宅的销售增速。从全国市场来看,存量压力确实在增大。  中原地产研究中心统计了16个城市的可售量,除4个一线城市当前存量低于1年前,其余城市库存量均比2012年末水平高。  库存危机  据搜狐焦点网杭州站统计,截至目前,杭州约计有6个楼盘出现了不同程度的降价,降幅在3400元/平方米-5000元/平方米之间不等,约计在8折。比如,最新降价的德信北海公园从最初的19000元/平方米直降至目前的15800元/平方米。  率先降价的德信地产营销总监杜盛认为,降价有一定的市场、库存因素考量,但降价主要与集团的百亿战略有关。他所说的百亿战略是指在销售额和新项目获取方面都达到百亿。  高院生告诉记者,杭州降价项目主要分布在库存量较大的区域。据其监测,杭州楼市具有明显的区域不平衡特点,供不应求的市区很难降价。  据中国指数研究院数据统计,杭州目前住宅库存突破1000万平方米大关。其中1月份萧山区可售房源体量从上月的16.23万平方米增至20.35万平方米,环比增幅超过25%;余杭区库存量增长3.58%;主城区可售房源涨幅仅为0.34%。  高存库伴随的往往是成交疲软。2013年10月份以来,杭城住宅成交持续下降。在库存持续攀升,去化速度减慢两方面力量作用下,楼市库存出清周期持续延长,长达16个月,创2013年以来最高值,开发商压力持续加大。  21世纪不动产集团市场总监桑豫峰据此分析,很显然,杭州商品房库存面积的增幅远远超过其消化增长速度,而去年出让的庞大巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些叠加在一起,给市场传达的讯号就是,供应巨大,而需求有限,开发商不可能对此没有感觉。而最先作出反应的,往往是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商,因为他们是最脆弱的,如果不抢在别人前面率先回笼资金,当真正的风险来临,最快倒下的也将是这些企业。  桑豫峰表示,不排除还会有其他楼盘随后跟着降价,尤其是库存比较大、无法承受市场观望期的企业。如果杭州降价的楼盘形成一定风潮,有可能会对上海以及长三角地区产生影响,甚至传递到北京等城市。而这种趋势一旦形成,就会对购房者的预期产生巨大影响,从而导致房地产市场出现全面观望情绪。但是,也不必过分夸大杭州少数楼盘降价的效应,至少目前尚未看到形成区域性降价潮的迹象。  中原地产分析师张大伟称,若按最近6个月的平均销售面积计算各城市的存量消化周期,各类城市近期都呈现延长的趋势。其中一线城市较一年前增幅较小,三四线城市增幅最大。这一结论与我们对市场的直观认识相符,即一线城市整体供不应求,存量压力小;而三四线城市供大于求,存量压力大,其中青岛、福州等地可售面积消化周期超过12个月。  张大伟认为,2014年楼市出现调整的可能性越来越大,特别是三四线城市,很可能会陷入整体低迷。杭州降价预示着2014年楼市整体分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市,人口新增放缓的城市,都有可能在最近再次出现降价。  降价难以全面扩散  纵观房地产多个历史周期,降价往往具有强烈的传导效应。  搜狐焦点杭州站做了一项有关“消息说杭州楼市开降了,这个时候你会买房吗?”的调查。结果显示,有49%的人表示“不买”;有40%的人表示“会观望,再降点再买”。  高院生认为,杭州率先降价将影响购房者的消费心理以及开发商的推盘策略。对于杭州即将到来的楼市传统销售旺季,他相信,开发商在定价上会相对偏低。  张大伟认为,杭州作为第一个出现明显降价信号的二线城市,会对购房者心理造成非常大的影响,虽然目前还属于点状分布,但很难说不会逐渐块型出现。目前来看,声称杭州降价等是楼市崩盘,确有误导市场、耸人听闻的嫌疑。但随着房价持续暴涨,市场警告信号可能会愈加频繁。中国经济不能承受楼市崩盘,但绝不能忽视已经次第出现的市场明确警告。  中金房地产分析师宁静鞭分析称,房地产行业层面的大范围降价,过去10年发生过三次,第一次是2005年,以上海、杭州被定点调控拉开帷幕;第二次是2008年开年万科亮出打折降价旗号;第三次是2011年5、6月份北京通州开始降价。过去三轮大降价时点,都是通胀上行、流动性收紧的末期,开发商面临资金流压力而进行价格调整。以2007年末-2008年为例,A股上市开发商净负债率维持在80%-100%之间。  这次自杭州开始的价格调整,背景因素虽有市场利率上升的因素,但大环境上,通胀指标、整体流动性还是温和可控,开发商资金面也并不是极端紧张。目前信托发行利率仅9.64%,低于2011年末的10.66%,预期2014年集合信托到期额1140亿元,低于2013年信托到期额的2150亿元,仅部分本地开发商1季度面临还款压力。  宁静鞭认为,本次降价实属区域市场供应面出现问题的情形,类似于2011年4、5月的通州,有“房价见顶”的领先信号作用,但短期难以形成实质的扩散式影响,真正的降价还是要等到供应上来的2014年3季度。  市场将分化  业内人士普遍认为,未来各城市房地产市场将呈现分化状态。  国家统计局近期发布的数据也可以看出,房价环比下跌的城市在逐步增加。1月,全国70个城市中,新建商品住宅价格环比下降的有6个,除了上个月的温州、韶关外,又有哈尔滨、包头、济宁、杭州四个城市加入降价队列。  二手住宅价格环比下降的城市有13个,比上月增加8个,环比持平城市达到9个,比上个月增加8个。至此,2014年1月二手住宅环比上涨的城市数量为48个,比上月减少了16个。值得注意的是,北京二手住宅价格自2012年5月以来首次出现环比下降。  链家地产分析师张旭认为,北京和杭州两个城市代表了市场的两种典型变化。北京属于供需矛盾较大的特大型城市,二手住宅市场十分成熟。去年四季度,市场转淡,受到信贷政策及市场观望情绪的影响,业主挂牌价下调,议价空间上涨,今年1月份二手住宅价格出现环比下调。杭州新房市场的调整则更为明显。虽然此次降价风波不同于2011年底房企因资金链条吃紧而被迫降价,但在情况相近的城市间,具备传导效应。  张旭认为,在信贷政策不会明显放松的情况下,这种市场的自发调整,要比单纯的依靠行政手段调整所产生的影响面更大。预计在前期土地成交量大、库存风险高的二线以及三四城市,价格调整的趋势还将延续,而一线城市尽管供需依然旺盛,但受大环境影响,释放能力或明显减弱,价格上涨幅度将持续降低。  中原集团研究中心分析对比了全国40个主要城市最近五年(2009-2013年前11个月)的住宅用地供应可建面积与住宅销售量,发现城市间供求关系存在显著差异。一线城市最近五年普遍存在含住用地(纯住宅用地与商住用地,下同)供应不足的行情,5年累计供地销售比仅为81%;而二线及三四线城市土地供应过剩,均明显高于100%。  分时间段看,二线城市在2010年土地供应达到峰值,大幅超过当年住宅销售面积;而三四线城市则在2011年达到峰值。2010年后,二三四线城市每年都保持着土地供应大于住宅销售的水平,意味着这些城市可供开发建设的土地总量是每年持续增加的。  分城市来看,二线城市中的大连、武汉和三四线城市中的唐山、哈尔滨、昆明、贵阳、长春等城市均存在严重的土地可售面积过量问题。而四个一线城市明显低于平均水平,均处在供应不足的状态。  城市人口的增长,也是决定住宅需求的关键因素。上述城市中,一线城市人口仍在持续增长,决定了未来供不应求的状态仍将延续;部分二线省会城市对周边人口也有吸引力,能在一定程度上平衡供地过多的风险;那些本地人口增长已经放缓,但前期土地供应过多的二三四线城市,中原集团分析师张海清认为,未来房价下跌的可能性极高。  值得注意的是,据降价的德信地产营销总监杜盛称,此次降价的约200套尾盘,获得了400组认筹,公司认为达到了预期目标,也试探出了市场的底线。

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